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近日有媒體報(bào)道稱, 位于廣州市的萬科金域華庭、金域藍(lán)灣和柏悅灣三個房地產(chǎn)項(xiàng)目,已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算條件，存在未及時清算土地增值稅問題，形成欠稅。相關(guān)報(bào)道引起媒體較大關(guān)注，為回應(yīng)公眾關(guān)切，7日，報(bào)道涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)—廣州地稅局接受了采訪。

據(jù)廣州地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，報(bào)道中指出的萬科金域華庭項(xiàng)目在2011年12月31日前，其預(yù)售比例已達(dá)到100%。經(jīng)核實(shí)，該預(yù)售比例是這個項(xiàng)目的其中已取得銷售許可證的兩棟樓，到2013年12月底，項(xiàng)目總體累計(jì)銷售面積占可售面積比例49.05%，未達(dá)到可清算條件。

至于報(bào)道中指出的萬科柏悅灣和萬科金域藍(lán)灣的問題，廣州地稅局這位負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)核實(shí)，截止到2013年12月底，萬科柏悅灣累計(jì)銷售面積占可售面積比例為97.29%，萬科金域藍(lán)灣累計(jì)銷售占可售面積比例為97%，兩個項(xiàng)目均未完全銷售。根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文第二條規(guī)定，對于已售建筑面積占總項(xiàng)目可售建筑面積85%以上的，屬于可進(jìn)行土地增值稅清算的情形。

這位負(fù)責(zé)人表示，雖然萬科柏悅灣和萬科金域藍(lán)灣銷售比例較高，但是由于兩個項(xiàng)目成本、費(fèi)用并未結(jié)算完畢，無法合理界定計(jì)稅成本，按照政策規(guī)定可以暫不進(jìn)行清算，待企業(yè)達(dá)到應(yīng)清算條件時再要求納稅人進(jìn)行清算。

廣州地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，企業(yè)計(jì)提的土地增值稅準(zhǔn)備金是為清算后可能需要繳納的稅款進(jìn)行預(yù)提，按會計(jì)準(zhǔn)則并非拖欠稅款。

多年來，廣州地稅局著力加強(qiáng)土地增值稅的稅收政策貫徹執(zhí)行、項(xiàng)目日常管理信息化和清算審核等工作。最近，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅清算的要求，該局進(jìn)一步采取措施：一是加強(qiáng)稅法宣傳和輔導(dǎo)，幫助每個納稅人理解土地增值稅的政策和管理要求，提高納稅遵從度。二是以年度為周期發(fā)布政策指引，梳理和解決土增稅清算難點(diǎn)問題。三是加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，建立信息共享平臺，完善對房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、施工、竣工、銷售的全流程監(jiān)管。四是對按規(guī)定應(yīng)清算的項(xiàng)目按程序?qū)嵤┣逅�，對按�?guī)定可清算的項(xiàng)目列入清算計(jì)劃，強(qiáng)化跟蹤管理。

根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在項(xiàng)目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以實(shí)行預(yù)征。目前為了均衡稅款入庫，避免稅收流失,加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅普遍實(shí)行銷售時預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，目前土地增值稅清算的條件分兩類，一是應(yīng)清算即必須清算的情形，包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括：已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補(bǔ)。

納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的義務(wù)在達(dá)到應(yīng)清算條件后才發(fā)生。在未達(dá)到應(yīng)清算條件前，即使達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算條件，納稅人不主動進(jìn)行清算申報(bào)也不違反規(guī)定。對于達(dá)到可清算條件的項(xiàng)目，依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算，也可根據(jù)項(xiàng)目情況和本單位清算工作安排，確定暫不通知清算，待條件成熟后再要求納稅人進(jìn)行清算。

據(jù)了解，上市企業(yè)為了利潤均衡分配，根據(jù)會計(jì)制度和證券市場的有關(guān)規(guī)定，一般都在銷售過程中根據(jù)自行測算的稅負(fù)情況，在已預(yù)征的土地增值稅之外，再預(yù)提部分準(zhǔn)備金，這部分預(yù)提的準(zhǔn)備金會在清算時根據(jù)實(shí)際清算出的稅款繳納。如果還沒有達(dá)到清算條件，則這部分準(zhǔn)備金暫時還不需要繳納，不能認(rèn)為是拖欠稅款。

由于土地增值稅清算工作比較復(fù)雜，對干部業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高，而目前各地在土地增值稅征管中力量配備還不足，可清算條件的設(shè)置，使主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)自身力量及項(xiàng)目的不同情況，按照輕重緩急適當(dāng)安排工作。從實(shí)踐看，這一規(guī)定是基本符合目前稅務(wù)機(jī)關(guān)工作實(shí)際的。

（新華社）